龙岗项目组

在特区内土地供应紧缩，宏观政策卖力地想将楼市拉回到理性轨道的时候，深圳房地产的硝烟早已大张旗鼓地扩散到了关外，在生存和利润的驱使下，各地产剑客剑拔弩张冲出关外，动作较快者则先行一步，大刀阔斧，开疆辟土。综合衡量土地供应和楼市价格等一系列因素，龙城以其特有的城市功能地位，顺理成章地成为首选战场，在这个异军突起的战场想要站稳脚跟，作为房地产最具实体意义的代表——建筑产品，必然受到高度重视，各路英雄将其打造成杀手锏，发挥力行先锋的作用。

我们这里所指的建筑产品，已经超出了其传统的概念，它不单指实体的房屋，除了立足于房屋功能、楼体排布、楼层形态以及户型配比外，它的功能已延伸到建筑风格、景观设计等多个区域，在此百思勤将对龙城地产产品进行持续性的专题研究。

功能：复合化

龙岗中心城的地产项目功能由原来单纯的居住功能逐步向多功能聚合转化，除了商业部分的临街商铺到临街铺与综合性商场结合以外，在居住功能上也有引入酒店等新功能形式的规划设计，朝着复合化的方向逐步发展。碧湖花园三期1.3万平方米的碧湖皇冠假日酒店商业街全部是品牌连锁店，26层的碧湖皇冠假日酒店按五星级标准规划建设，奠定了当时“碧湖豪苑”区域顶级豪宅的地位。

排布：多样化

为了满足朝向及封闭安全的需求，中心城的楼体多为行列式与围合式布局，其中板式建筑较多。龙城地产发展初期开发的城市花园就是典型的行列式排布，新亚洲花园采用的内外二级围合（小区级围合和团组级围合）、九州花园周边围合，内部半围合结合的楼体布局，而05年下半年的东方御花园的整体式大围合分布，都将龙城楼体围合的概念发挥得极其到位。目前出现的点式、联体错接等形式均不同程度地受到市场的追捧，这些形态主要表现在高层中，在龙城一度热销的花半里，采用的就是联体错拼的形式。

与此同时组团化发展日益显著，共享空间与私密空间过渡层次日益丰富，今后楼体的排布有趋于多样化的走势。而通风、采光因素在楼体排布中的地位也日渐突显，多层大多以行列式保证最佳的南北通透，而条型排部中又出现了自围成院的U型布局，依山郡就以此为凭借成为耀眼卖点。高层、小高层则多以板楼示人，围合布局，享受园林景观。

形态：高层化

龙城楼盘楼体形态分三个阶段，地产发展初期为满足购买力较低的需求，以多层为主体，部分小高层及高层建筑；随着居住品质要求的提升，小高层及高层建筑开始增加，06年前小高层所占比重较大；碧湖花园是龙城的首个小高层，新亚洲花园则全部为小高层，欧景城、九洲家园、近期开发的东方御花园、龙城国际在其楼层形态中，小高层都占到了较高的比例。多层以9层带电梯、小高层以16-18层带电梯为市场主力。

进入06年后，市场上出现低密度产品，主要代表为别墅、HOUSE产品。中心城的三大高档盘依山郡、中央悦城、水岸新都大部分都以别墅、多层洋房的形式引领市场，但在政策的约束下，低密度产品不可能成为市场主流。未来龙岗中心城的楼层形态，在小高层依然稳步增长的情况下，高层市场也会顺势突起，成为主流。

户型：创新化

为满足长期居家需求多的市场需求，龙城户型一向都走大户型路子，不同于布吉经典的紧凑中小户型，也不同于南山豪华大户型。龙岗中心城的户型面积自成一体，形成固有模式，打的是大户型中端产品的牌。多层多为一梯2户，小高层多为一梯3-4户，高层多为4-6户。主力户型以3房为主，3房以上占有相当比重，一般比例在40%—70%，户型面积较大，多在1 00 m2-150 m2之间；通透户型较多，小户较少。

户型在分布上仍遵循“价高者得”的原则，在朝向、梯户比、景观、通透性等多因素方面考虑后，大户型占据较好的位置，以南北朝向为主。今后在区域功能不同的基础上，户型结构会趋于丰富，新区仍以居住功能为主，户型及面积需求基本变化不大，在过去一段时间里龙城户型主体仍为平面户型，复式、跃式及跃复式户型早已出现，作为补充，比例较小。

进入06年，由于中央悦城、水岸新都、依山郡3大低密度楼盘的入市，复式房型的配比有所增加，而小高层中相应房型的户型面积也有所增大。今年6月受国六条的冲击，今后户型面积趋小。虽然很大程度上受置业习惯的影响，特别是在高层中，90/70政策的实施必将影响龙城高楼中的建筑户型，户型上的创新突破已是蓄势待发，有待深入探讨。

从下表中可以看出，目前龙城普通住宅市场供应仍然是以三、四房为主（表中所指的复式为非别墅产品）

风格：多元化

中心城建筑风格受历史及开发周期的局限，地产发展初期存在一个项目多种感觉并存的现象，无法做到整体规划的统一。

早期时期建筑风格由最初的无风格到流行欧陆风格，此时期的欧景城、欧景花园、紫薇花园都是欧陆风的代表力作。各种打着新现代、后现代风格的楼盘：吉祥来花园、叠翠新峰、俪景鸿都在这一时期也出尽风头。而之后新亚洲花园的亚洲7国建筑风格系统一体化，更将中心城楼盘建筑风格提升到一个新的档次。现阶段，具有浓郁西班牙风格的大盘水岸新都，现代简约风格的中央悦城、依山郡都受到了不同程度的市场认可。

而在未来的发展中，龙岗中心城必将形成各种建筑风格多元化发展的趋势，而一路逐渐成型的现代风也将得到更多的认可。

景观：精致化

龙城的园林设计由普通绿化到园艺，再到主题化园林、国际化风格逐步迈上轨道；设计上由无中心逐步过渡到中心庭院与组团花园相结合的园林形式，更加注重细节的精细化；功能上由单纯的产品功能，逐步向文化性功能和综合性功能过渡，甚至深化到泛会所功能。

曾流行一时的主题园林大院落，在现阶段也逐步向小庭院围合做了进一步的深入，主轴景观、各小团组水系、景观点式分布的有机结合将会是未来中心城园林设计精细化的主流方向。近期热销的水岸新都以西班牙主题水景为主轴景观，各具特色的小广场及主题小园林相结合，加以茂盛的阔叶，针叶植物搭配，并且利用泵压装置将水系引到住区内部，造出流水潺潺的氛围，更营造出典型的西班牙风情，依山郡独特的U庭院设计也将小团组园林的优势，发挥得淋漓尽致。