和地产一起休闲

张  萍

休闲地产，概念释义

休闲是近几年才流行的词汇，却在刹那间姿态万千：休闲杂志、休闲按摩、休闲服装、休闲度假旅游等等。人们在各种休闲活动中充分享受人生的乐趣。那么到底什么是休闲？什么是休闲产业呢？休闲地产与旅游地产是一回事吗？在阐述问题之前我们先明确一下概念。

休闲（LEISURE）：顾名思义，休息、空闲、闲适。具体表现：一是闲暇时间，二是指休闲活动，三是指一种精神状态。

休闲产业：是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求(物质的与精神的)密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成的经济形态和产业系统。一般包括国家公园、博物馆、体育（运动场馆、运动项目、设备、设施维修）、影视、交通、旅行社、餐饮业、社区服务等以及由此连带的产业群，满足休息、娱乐、观光、度假、旅游、学习、体验、健身等多种类型的经济活动。被视为促进消费、加快发展的新产业。

休闲消费：人们在休闲活动中物质与精神产品的消费。

休闲地产（Recreational Village，即“休闲不动产”，亦称RV地产）：此概念源于国外。休闲地产是休闲产业经济中的一部分，内容包括：1、休闲住宅；2、休闲物业的其他类型；3、依托环境等。

休闲地产，应运而生

我们今天所说的休闲已经超出想象的繁荣。持续紧张的都市生活，使人们在有了更多的时间、更多的金钱、更多的渴望后积极参与各种休闲活动。中国社会从来没有像现在这样，休闲项目这么多，参与人群这么庞大，涉及领域这么广，对人文思想影响这么大。

在地产业蓬勃发展的今天，地产开发早已摆脱了居住的纯粹定义，进而承载了更多社会发展和人们需求提升的功能。地产开发一方面顺应市场的需求，另一方面也引导市场需求。面对着休闲产业的迅猛发展，开发商们无不紧紧抓住消费者求美、偏好、显耀的购买心态，将开发的产品赋予以更广阔的理念，适度超前。因此，设备齐全的休闲产业、生态环保的周边环境、完善的城市设施造就了近郊休闲地产的发展空间。休闲地产作为房地产的一个分支，迅速崛起，成为城市生活不可或缺的一部分。　

休闲地产PK旅游地产

目前国内对休闲地产概念存在着不同的理解。有些人认为休闲地产就是旅游地产，就是利用已有的或开发新的旅游度假景区，对此区域进行综合利用开发；时至今日，业内对旅游地产、休闲地产还没有一个准确和公认的概念。以笔者的研究认为，国内的“休闲地产”概念是“旅游地产”概念的开发理念升级，这也正符合国内房地产的理性发展。

从休闲、度假、旅游三者的关系来看,休闲是一个大概念，旅游仅仅是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。

旅行和旅游业是一项同休闲活动密切联系的产业，但决不是惟一的休闲产业。越来越多的迹象都表明，为休闲而进行的各类生产活动和服务活动日益丰富，特别是在大中城市中，各类休闲活动已成为经济活动得以运行的基本条件，这些休闲产业随处可见，诸如，在都市中河、湖、港口附近区域的商业开发、娱乐设施、餐饮服务、体育竞技、健身养心，还有旅游观光、名胜古迹的开发利用以及节假日和各类庆典场合的商业倾销，各类非职业技能培训式的成人教育、众多高雅艺术的蓬勃发展。如今标志生活质量的各项指标，其大部分内容同人的休闲有关（比如公园绿地、艺术场馆、社区宁静程度、自然环境状况等等）。相关的产品和服务的广泛性也在不断加强。因此休闲地产的内涵与外延远远大过旅游地产。

休闲地产特别关注居住者精神文化的需求，休闲地产逐渐成为置业者的第二居所，源自“环境+文化”的内涵，创建社区环境文化，是休闲地产的灵魂所在。房地产的开发理念以及激烈的市场竞争驱使着房地产的创新，而所谓创新就在于适度超前地研究未来适合人类发展的各种新的生活方式，并将它们充分地消化、升华和提炼成能够统帅全局的思想精华，使其渗透、融合、演绎在房地产的开发之中。

旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的产业模式。但在深度上和协同效应上远不如“环境＋文化”的休闲地产模式。休闲地产是以自然为依托、以健康为动机、以舒适为目的。更加符合当今中国的国情、民情。

虽然旅游地产也具有一定的休闲娱乐功能，但国内目前更多的是风险投资类产品，如产权酒店等等，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

休闲地产，翻云覆雨

目前我国休闲地产的发展还处于初级阶段，这表现在四个方面：一是规划设计没有创意；二是配套设施、居住休闲功能上不完整；三是立面和平面设计上，不注重细节，不注重跟周边环境相结合；四是在后期经营上，还未形成很好的销售网络系统。

在休闲地产研究中，我们百思勤以无可争辩的事实取得了令人瞩目的成绩：郑州市的黄河大观就是一个以休闲商业地产为策略的走出困境中的经典项目。

今年春节刚过，百思勤郑州项目组就进驻了郑州黄河大观有限公司的思念·果岭山水项目。黄河大观位于黄河南岸，处于黄河风景旅游带之中，面积5400亩，在上世纪90年代开始做策划时，深受深圳世界之窗微缩景观项目的影响，开发商在3平方公里的范围内，策划建设了一个黄河流域的微缩模型，里面复制了很多著名的旅游景点。项目建成后，由于微缩景观这种柜窗式的旅游活动不再流行，项目本身也不具备很强的吸引力，一直缺乏人气，长期亏本。2003年郑州思念集团收购了该项目并注资建设，由于项目本身的资质优良，生态资源非常丰富：天然水系，600余亩水面、800亩园林化森林、31万株各类花木……

于是，思念集团将黄河大观从单纯的旅游项目定位为一个“四季温泉度假区”。在原有的旅游景观的基础上，整合了各种资源进行重新包装。建设了中原首座国际标准高尔夫球场、亚洲第一高度人工攀岩壁、综合运动馆、五星级度假酒店、望湖楼餐厅、动感电影院、多功能厅、康体中心、会议中心以及风情商业街、假日山水酒吧等一系列度假设施，预计年底开放的还有中原首座自然风情温泉SPA、首座山地滑雪场。

黄河大观在此基础上开发了思念·果岭山水地产项目，一期的独栋别墅和洋房还未开盘就被内部的客户资源消化，轰动中原房地产界。时隔不久二期开盘，盛大的开盘仪式吸引了一万多人到场。结果却令人大跌眼镜：数十名成交客户在事后纷纷退房，六百套洋房每月仅卖出几套，叠拼别墅仅卖出两套！面对数亿元的回款压力，开发商将销售难度最大的四十套叠拼别墅改为产权酒店，开发商要求百思勤在三个月内将产权酒店销售出去！

公司组织精兵强将，围绕着项目定位、资源优势、价值体系以及产品结构等方面进行深入研究，通过反复的讨论，找出了问题的所在：一个房地产项目要真正做得出色，成为市场热烈追捧的对象，必须成为所在城市以及区域的标志性楼盘。首要任务是找到项目的“魂”，这个“魂”与城市的文化、生活价值密切相关。也就是说，要找到项目的“魂”必须阅读城市、读懂城市，从城市价值中去发掘地产价值。我们的视角是放眼黄河大观看果岭山水，放眼郑州看黄河大观，放眼全国看郑州。

黄河大观是一座高度集约“休闲综合体”，其中的各项资源具有较高的体验价值与贵族气质，使黄河大观不仅具有旅游度假功能，更具有居住、商务、文化娱乐、社交、休憩、康体、会议、培训等功能，而且相互作用、互为价值链，商务休闲特征更加明显。

经过对中原、郑州、黄河大观层层递进地分析，我们得出结论：黄河大观的灵魂是“商务休闲”，而不是“旅游度假”！以“旅游度假”的概念来统筹项目，只能一叶障目不见泰山，在模糊的定位中使客户无法确定产品的功能，由此失去市场。

休闲地产的核心是将休闲地产的生态性、休闲性、娱乐性、体验性元素进行很好的相互借鉴与嫁接，将房地产的人本思想发挥到极致，提升房地产价值。投资者在投资休闲地产项目时，第一关注的就是项目的远景发展和产品本身的素质，优势资源叠加，项目才能成功。

以此类推，思念·果岭山水所依托的最稀缺资源并不是温泉、度假，而是高尔夫球会，高尔夫所蕴含的意义远远比温泉、度假概念更丰富、更高尚、更能引导市场。因此果岭山水的灵魂也必须是“商务休闲”，产权酒店作为黄河大观这个宏大的商务休闲综合体的引擎先期启动，一定能盘活整个项目，实现整个思念·果岭山水的溢价销售，而不仅仅是将眼前的四十套产权酒店卖出去。

因此我们得出结论：打破原有观念的束缚，将黄河大观的规划定位于郑州的城市建设当中。坚决调整黄河大观旅游度假的定位，将黄河大观打造成中原第一座“商务休闲港”。立即调整推广顺序与节奏，以此为重点推向市场，重新确立黄河大观市场形象和地位，这样一来，一举提高了思念·果岭山水产品的档次以及稀缺性，引发了目标市场的高度关注。

事实证明我们的决策是正确的，思念·果岭山水二期在2006年3月12日亮相至今，我们在市场中没有进行大规模的广告投放，四十套产权酒店一个月内售罄！更为难得的是，思念·果岭山水的物业模式得到锤炼与升华，真正进入良性运作的轨道，上半年销售回款达1.5亿元，使项目迸发出不可预计的潜力。

百思勤模式，海阔天空

在黄河大观项目中，我们将休闲地产赋予城市人性化内涵，对人的需要给予最大的关注，通过硬件与软件的结合，形成浓厚的文化气息，使项目价值回归。以这种模式为开发理念打造出来的创新休闲地产产品，在中原乃至全国都是凤毛麟角。它突破了别墅、洋房只拥有空间和景观的常规，把商务接待、休闲娱乐、会议中心、养生和社交等需求纳入其中，提升了区位价值，彻底改变郊区住宅只停留在“绿色、生态、空气、低密度”等低层次的天然的优势上，而是完全融入现代都市人的事业、生活本质。这就是“百思勤休闲地产策略”的精髓所在。从这个项目也可以看出，旅游项目的浮躁开发和盲目策划定位，有可能会造成投资失败，但好的策划却可以救活困境中的项目。

从这个项目以及目前国内休闲地产的发展情况来看，开发的难点主要体现在三个方面，即策划定位（决定项目的成败）、设计创意（决定项目的品质）、多方利益需求平衡。

概括来讲，所有的休闲地产项目必须统筹规划、合理布局，既着眼当前，又立足长远，将休闲地产的开发与所依托的生态环境保护、地方的社会发展相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。